某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將自己開(kāi)發(fā)的一處商業(yè)街商鋪?zhàn)赓U給王先生使 用，雙方商定的租賃期限是四十五年。鑒于我國(guó)合同法規(guī)定了租 賃期限不得超過(guò)二十年，所以雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)租賃期限是這 樣約定的：某號(hào)商鋪的租期屆滿二十年之后，合同期限自動(dòng)延長(zhǎng) 二十年，之后再延長(zhǎng)五年。

【律師觀點(diǎn)】上述合同對(duì)租賃期限前二十年的約定有效，延 長(zhǎng)期限的約定是無(wú)效的。理由有如下兩點(diǎn)：第一，此種約定違反 了合同法的規(guī)定。合同法第二百一十四條第一款規(guī)定了，租賃期 限不得超過(guò)二十年；超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。此條是強(qiáng)制 性的規(guī)定，違反了此條就要產(chǎn)生無(wú)效的法律后果。本案例中，租 賃期限屆滿二十年后就可自動(dòng)延長(zhǎng)，等同于直接約定了租賃期限是四十五年，這違反了合同法的規(guī)定。該條第二百 一十四條第二款規(guī)定了，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十 年?？梢钥闯?，超過(guò)二十年之后，合同雙方有意續(xù)約的，需要重新簽訂合同。換言之，一個(gè)租賃期限結(jié)束后，續(xù)約 時(shí)必須履行一個(gè)新的簽約手續(xù)。本案當(dāng)事人的做法是用租賃期限“自動(dòng)延長(zhǎng)”的約定代替了法律所要求的二十年之 后“重新簽約”的要求，這顯然也是違反了合同法的規(guī)定。第二，此種約定違反了合同法的立法本意。從合同法的 立法本意來(lái)看，法律特意限定了最長(zhǎng)租賃期限，是為了體現(xiàn)出租賃物的所有權(quán)人對(duì)租賃物享有的支配權(quán)和處分權(quán)， 所有權(quán)人出租該物只是臨時(shí)性的讓渡使用權(quán)，若租賃期限過(guò)長(zhǎng)則所有權(quán)人對(duì)租賃物的控制力大大減弱，不利于所有 權(quán)人利益的保護(hù)。作個(gè)假設(shè)，若出租一方在二十年之后可能想收回出租的房屋自用或者租賃給他人使用，而租賃期 限是四十五年則出租人的這一愿望很難實(shí)現(xiàn)，即便實(shí)現(xiàn)了還要承擔(dān)違約的后果，這對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)是不公平的。

【律師建議】雙方可以在合同中約定或者另行訂立一個(gè)預(yù)約合同，約定在二十年之后承租方有權(quán)要求與出租方 續(xù)簽一份為期二十年的租賃合同，若出租方違約則要承擔(dān)何種不利法律后果，當(dāng)然，這種違約責(zé)任的約定可盡量嚴(yán) 重，以保證二十年之后續(xù)約目的的實(shí)現(xiàn)。二十年之后再這樣約定或訂立預(yù)約以滿足最后五年續(xù)約的要求。